最全面的小区物业服务费构成详解
告诉你物业费都干啥了
（小编说：各地情况略有差异，供参考）
1.物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费：
1.1基本工资：职务 人数 工资标准(元) 月工资总额(元)；
1.2按规定提取的福利费 = 基本工资总额*福利比例；
1.3服装费：每人按冬夏两季4套衣服，二年半使用期计算。
2.物业共用部位、共有设施设备的日常运行、维护费用：
2.1公共照明系统的电费和维修费；
2.1.1楼内公共照明系统电费:计算公式=公共区域照明灯总数（楼道灯）X功率X每日预计开启时间X30天X电价；
2.1.2楼外公共照明系统电费:计算公式=公共区域照明灯总数X功率X每日预计开启时间X30天X电价；
2.1.3喷泉水系电费：计算公式=每台功率*每次启用台数*每天平均开启时间*30*电价/12；
2.1.4弱电系统电费:（弱电系统是指安防、可视对讲、温感报警等弱电设施设备），计算公式=户数*每户每日平均用电量*30*0.486；
2.1.5维修费
2.2给排水设施的费用；
2.2.1消防泵的电费:计算公式=总功率X每月开启时间X电价；
2.2.2排污泵的电费:计算公式=总功率X每月开启时间X电价；
2..2.3消防水箱清洗费:计算公式=总用水量X水价/12；
2.2.4外排水清污费：计算公式=下水井数量X清洗单价*每年清洗次数/12
2.2.5喷泉、水系用水损耗费用：损耗是指蒸发与渗漏。计算公式=每年损耗量*单价/12
2.2.6维修费
2.3共用建筑、道路维修费；
2.4不可预见费（按上述费用总和的5%—10%计）。
3.物业管理公共区域清洁卫生费：
3.1清洁器械、材料费（拖布、条帚、手套、清洁剂、垃圾袋等）按价值和使用年限折算出每月值；
3.2垃圾桶购置费（分摊使用年限）；
3.3垃圾清运费；
3.4保洁用水：经实际测算，6层楼道清洁一次用水0.03吨，0.03X119X30X3.2=342元；
3.5消杀费。
4.物业管理公共区域绿化养护费用:
4.1绿化工具费（锄头、草剪、喷雾器等）；
4.2化肥、除草剂、农药、补苗、汽油费用；
4.3绿化用水费：××绿化面积约80000平方米，经实际测算，1吨水约浇100平方米绿地，按每月浇4次水，按东北地区需浇水8个月计共32次，绿化用水约2元/吨。80000/100X32X2/12=4266元；
5.物业管理公共区域秩序维护费用
5.1保安系统设备电费(监控、巡更、背景音乐、卫星接收等)；
5.2保安系统日常运行费用：（对讲机电池、频道占用、登记表卡、停车道闸等）；
5.3日常保安器材装备费（对讲机、消防用品、警用物品）；
6.行政办公费
6.1通讯费用；
6.2文具、办公用品费用；
6.3车辆使用费；
6.4节日装饰费(含彩灯电费)；
6.5公共关系费；
6.6办公室采暖费（北方才有）；
6.7书报费；
6.8社区文化宣传费（《鸿城社区报》等）；
6.9培训费；
6.10办公区、员工生活区电费；
6.11办公区、员工生活区用水：每月冷水400吨，热水100吨。400X3.2+100X10=2280元；
6.12其它杂费
7.物业管理企业固定资产折旧费：
7.1办公设备:电脑、办公桌椅、复印机、文件档案柜、保险柜等；
7.2工程用具：各专业用具，水工用具、电工用具；
7.3绿化、保洁专业用具；
7.4办公、生活用房装修费；
7.5员工生活用具（床、床上用品、炊事用具、更衣柜等）；
7.6其它。
8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9.物业公司利润：按上述1-8项费用的3%计算；
10.法定税费：（按营业额缴纳营业税5%、城市建设维护税按营业税的7%、教育费附加按营业税税额的3%计，合计营业额的5.5%）；
物业费 = 每月管理费用支出/总建筑面积
注：以上测算未考虑收费率问题。（微资讯摘编自网络）
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