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悲剧!物业人员排水时不幸触电身亡,雨季需重点布防地下室!

北大物业讲堂2020-01-13 15:03:05
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导读

7月2日20时许,武汉洪山区野芷湖某小区别墅区一业主家地下室被水淹没,小区物业公司一名工作人员帮助业主向外排水时意外触电身亡。

 

物业人员排水时不幸触电身亡,雨季需重点布防地下室

编辑/亚楠


 

由于近日连续暴雨,野芷湖湖水漫至该小区别墅区内,不少业主地下室遭水淹没,前晚事发前,别墅区一业主反馈地下室被淹,物业服务中心一名负责人和同事到业主家帮忙排水。事发时,疑因一台抽水泵漏电致该名物业负责人突发意外,现场人员进行断电处理后将伤者送往附近医院抢救,但最终未能挽救其生命。(楚天金报-2016-07-04)

 

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雨季需重点布防地下室

文/张长国

 

地下室是住宅小区的重要组成部分,也是小区的重要资产。作为物业管理的季节性工作,地下室的防洪防火设施以及地坪设施和交通标识设施的管理,是夏季物业管理工作中的重点。在我们所看到的地下室设施设备出现的问题,主要还是在设计和现场监管方面的缺失。地下室设施被损现状和影响可以归纳为以下几个方面。

 

1、消防设施:由于消防管道的施工都是按照政府强制设计规范进行,在牵涉到工期管理的时候,如果项目监管不到位,或者时间错位,将导致消防管道的破损,给地下室带来灭顶之灾。若遇到消防水管爆管的问题,严重时甚至会影响到整个物业管理项目的运行,如果水流较大,水流会跟随强电的桥架流淌,如果配电箱上部没有进行密封胶施工,肯定会有水渗透到配电箱,导致配电箱发生故障。如果是长期的滴水、跑水,电源箱施工单位一般是看不到的,只会导致配电箱内的电线、桩头发霉、着火,最后导致灾难的发生。

 

消防管道在业主运输物资、建材、家具等材料的时候,如果物管没有有效地提醒业主或搬运公司,也会导致消防喷淋头被撞断、拉扯,导致水流量加大,给整个地下室造成损失。例如有一位业主在搬家过程中,虽然已经顺利进入了地下室入口处的防火门,但是进入防火分区之后,因为个别的消防喷淋头安装在车辆行走的中间,加上搬家的车辆顶部还捆绑了一些杂物,最后不慎将消防喷淋头撞断,水流如注,幸好物管及时发现,对防火分区的消防阀门进行了关闭,才避免了事故的产生。为此物业管理公司清理污水的人力成本,在60人次以上,整整花费了8个小时,这不得不说是设计规范之内对限高的一种瑕疵。

 

2、人防工程:一些地下室的人防工程,在先期安装人防门的时候,都没有考虑到排水的问题,如果后期一旦出现大面积积水,是无法及时进行紧急抢救,只能靠人工对积水进行处理。

日常我们所看到的人防大门,都是比较厚实的,在人防工程的设计规划和现实的物业管理过程中,没有排水的设施成为一个无法解开的矛盾。

 

人防工程应按照相关的法律法规进行施工,这属于国防建设的重要内容,同时,也要兼顾业主使用的合法性和物业管理的方便性。

 

3、排污系统:物管在使用排污系统的过程中,往往会出现排污设施管道破裂、系统不能正常运行、开关不能正常启动等问题。

在污水井内,由于交叉施工的现场监管不力,很多水泥块、木头、钢筋、地坪的水泥沙,会丢弃至排污井内,这样不但会造成排污井水管的堵塞,也会使排水不能正常进行。同时,一些排污的电线回路错接,导致排污泵不能正常运行,也是存在着极大的安全隐患。

 

4、监控系统:在日常管理中,处于维保期的监控系统,因为设计的问题,也会导致部分设施损坏。例如一家智能化公司施工的一个项目,在进行日常维保的时候,发现监控探头因为妨碍了其施工,结果被恶意偷走。虽然画面非常清晰地显示了偷盗人的脸部特征,但是因为一个探头报警和寻找嫌疑人,其成本远远超过探头本身,智能化公司也只能承受损失,更换了新的探头给物管。

 

5、标识标牌导视系统:在设计阶段,对于车辆出入口、左转、右转、调头的设计,在交付使用后业主发现不能满足使用功能。比如在一些标识标牌上面,左转或者右转并不是小区的主要出入口,或者是地下室的主干道。这样耗费了业主寻找出口的时间,同时给地下室的车辆安全行驶带来了隐患。

 

6、地坪系统:地坪施工单位安装的防撞条、条形提示条,在交叉施工过程中都会受到不同程度的损坏,这取决于施工工期的核算和现场的监管力度是否到位。

 

地下室的设施,往往牵涉到整个物业小区的运行、保障、求助、使用等功能,在新建物业或者已经交付使用物业中至关重要。

 

地下室的设施出现上述状况,主要成因是哪些呢?

1、设计不合理。虽然国家规范和行业规范的设计都在逐步更新,但是更新的速度太慢,导致施工单位和建设单位无可适从。比如地下自行车库坡道的设计,就是按照自行车坡道设计的,但是随着社会的进步和群众生活水平的提高,电动车、燃油车、燃油助力车等应运而生,已经不能满足建设单位的日常需求了。再如我们理解的关于地下自行车库的设计规范要求文件,行业许多都是采用2003版《全国民用建筑工程设计技术措施“规划、建筑”》中关于自行车库的限高、坡道、防火分区等设计规范要求。这和一些房地产开发公司的设计是相悖的,所以出现了在物管接管过程中,存在着大家的标准不一致,业主使用不方便,消防管理不合理,存在重大安全隐患等问题。

 

2、有组织排水功能的缺失。在一些地下室的玻璃顶,设计的时候在两侧留出了透气的距离,这样做固然具有人性化的考虑,但是同时在后期的物业管理中,还是存在一些自相矛盾的地方。比如留出来透气的位置,正好给一些绿化施工带来麻烦,工人在浇水的时候,会不小心从透气的位置流水到地下室的车辆入口斜坡上,导致水流进入地下室,也给物业管理清除积水带来难度。两侧的透气设置,在暴雨季节同样不能阻挡雨水进入地下室内。

 

在地下负一层的设计当中,并未考虑到有组织排水的功能设施。这样当消防水管爆管、喷淋头损坏等紧急情况下,负一层自然成为一片泽国,无法及时排水。

 

3、排污基坑(井)存在问题。排污基坑在设计阶段,由于没有征求业主意见,有些基坑设计在业主车位的背后。业主下车后如果照明不到位,可能导致踏空或者其他安全事故的产生。这一点在日常物业管理服务过程中,占业主投诉比例的3%左右。

 

4、监控设施无法得到成品保护。无论是在交叉施工阶段,还是业主进入装修管理阶段,以及后期的搬家入住阶段,都不能有效地控制监控设施的成品保护问题。主要原因是监控设施在交叉施工阶段需要成为防止被盗的重要监控工具,但是交叉施工又很难查到损坏的责任主体,最后交给物业管理公司之后,造成需要进行维修甚至增加探头的事实。

 

5、物业用水点的缺失。一个建筑面积在7万平方米的地下室负一层、负二层,在交付使用的时候,居然没有物业的取水点和污水的倾倒地点,如果物管从地下室提水到地面倾倒,将浪费大量的人工成本和消耗时间。

 

6、限高成为棘手问题。虽然很多项目都经过了政府相关机构的合格竣工验收甚至备案,但是在现实的管控过程中,物业管理各岗位从秩序维护队员到环境维护人员,设施维保人员还是要煞费苦心地从小区出入口就开始告知业主和搬家公司入口的限高是多少米,提醒搬家公司尽量不要超高超限运输导致设施的损坏和突发事件的产生。

 

总体来说,地下室设施的设计,应该从以下几个方面着手,才能做到“无缺陷”产品交付给业主使用,应具体做到哪些呢?

1、制订地下室设计规范。这块的工作牵涉较多,如地下室的消防管道设计、自行车库设计、有组织排水设计、防火分区设计、排污井设计、物业用水点设计、残障通道设计、等方面的设计,需要在设计阶段就采取一些适当的保护措施。

 

邀请业主进行讨论。开发公司可以要求已经预定了房屋,并签署了购销合同,开始向银行还贷的业主,定期对地下室的公共设施进行设计方面的讨论。讨论的话题,可以是层高、安装、施工、监管、运输、上下楼梯、残障通行等牵涉到业主必须使用的公共空间位置的一些节点。在得到广泛征求意见的情况下,还可以让业主签字确认。这样做确保了业主在物业交付使用之后,减少不必要的投诉和使用上的不便。

 

邀请物管进行设计初稿讨论:物业管理是站在今后的实用性、便利性、公共能耗的节省方面开展的,所以向开发公司提出的关于地下室设施的设计稿和施工图纸具有一定的实际意义。参考物业管理公司或者物业顾问公司对设计图纸提出的疑问,可以有效杜绝在今后的物业承接查验阶段的不必要的对立情绪和双方标准不一致导致的扯皮推诿现象产生。

 

对设计稿进行公示。开发公司可以利用自媒体平台,对设计初稿和施工图纸,放在自媒体上,让社会各界进行评价,让具有潜在性的顾客进行评价。开展定期评价后,收集评价内容进行整理,最后出具设计稿件的模型。

 

如果采取了在前期邀请业主和物业管理公司对设计图纸进行优化和合理调整,开发公司可以根据谈论结果,对地下室的所有设施图纸制定一套设计的标准。

 

2、采取先进企业的做法。采取国外先进企业地下室防水、消防、交通、标识等方面设计和施工的经验做法,他山之石可以攻玉。

 

3、建立图纸设计瑕疵信息库。对于社会、企业、业主、使用人、物管提出的意见和建议,建立信息库,定期发现和提出后期施工项目的不足之处并进行改进,不断优化设计产品的质量。

 

现场监管。开发公司在与总包方签订总承包合同的时候,应该明确关于成品保护和现场交叉施工的一些具体的权责利的划分。

(1)在合同中明确由总承包公司作为施工和监管主体的责任,对于派驻到物业项目现场的工程项目经理,除了总承包公司明确其工作职责之外,开发公司也可以明确其在整个项目开工至完成交付期间的一些责任,避免“秋后算账”和对立情绪的存在。

(2)建设监理单位应该明确自己在整个地下室设施施工过程中的地位和作用,主要起到对标准的把控、对质量的把关、对现场的把握三个重要方面。对于在设计阶段的一些问题,可以提前进驻物业项目,起到在筹备阶段的参谋助手作用。

(3)物业在施工阶段,可以对地下室设施的施工,协助开发公司对安全保障、卫生清洁、交通秩序、物资查验等进行协助,为项目的后期正常管理奠定基础。

 

总之,任何一个工程项目的设计和监管,不可能没有一点瑕疵,只有在不断吸取经验教训的基础上,站在业主和使用人的角度思考问题,站在物业后期管养的角度进行权责的划分,才能有效杜绝一些设计和监管方面的问题。树立一个标杆,为做到真正的业主满意,提高产品质量,在市场中赢得消费者的信赖和理解,逐步树立开发公司的社会品牌效应和形象!

 

原载于《现代物业·新业主》2015年第6期/总第327期

 

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