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【关注】住宅专项维修资金怎么交、怎么用?

恩施发布2020-01-13 13:15:40

  住宅专项维修资金是业主们共有的修房钱,是每个买房人都要缴纳的,且数额不菲。近期,住宅专项维修资金使用情况成为社会关注的焦点。之前据新华社报道,我国收缴的维修资金在5000亿元左右。但因申请手续繁琐、过程艰难,被称为“沉睡”的资金。


  住宅专项维修资金怎么交?什么样的情况可使用维修资金?恩施市房地产管理局物业科科室负责人就相关问题进行了解释说明。


  住宅专项维修资金,俗称房屋养老钱,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。这笔钱由业主在购房时一次性交纳。如果房屋买卖了,维修资金要随房过户。


维修资金的交存标准


  2015年新批预售的小区每平方米商品住宅维修资金缴存标准为:砖混结构住宅每平方米50元,小高层电梯房每平方米65元,高层电梯房每平方米75元。


  出售公有住房的,业主按照所拥有物业建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为房改成本价的2%;售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。


  房屋所有权转让时,该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户,受让方应当持相关材料到房地产管理部门办理分户账更名手续。房屋所有权转让时,该房屋分户账中住宅专项维修资金余额不足首期应交存额30%的,受让方应当在办理分户账更名手续时按照规定续交住宅专项维修资金。


  下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用:


  (一)住宅专项维修资金的存储利息;


  (二)利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益;


  (三)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的,业主所得收益,但业主大会另有决定的除外;


  (四)住宅共用设施设备报废后回收的残值。


哪些情况可以用维修资金?


  住宅专项维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。使用范围包括住宅共有部位和住宅共有设施设备的维修和更新、改造。


共用部位:


  1.屋面防水层破损,顶层房间渗漏的;


  2.楼房外墙出现雨水渗漏,引起外墙内表面浸湿;


  3.楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值;


  4.建筑保温层出现破损或脱落,或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变;


  5.外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染;


  6.公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的;


  7.公共区域门窗或窗纱破损的;


  8.住宅共有部位需要维修和更新、改造的其他情形。


共用设施设备:


  1.电梯主要部件需要进行维修或更换;


  2.避雷设施不满足安全要求的;


  3.监控设施、消防系统出现功能障碍或者部分设备、部件损坏严重的;


  4.楼内排水(排污)设备出现故障,排水管道漏水、锈蚀严重,排污泵锈蚀或其他设备损坏的;


  5.水箱、泵房等二次供水设施损坏需要维修和更新、改造的,但依法或者依合同约定应当由供水企业承担的除外;


  6.变压器等供电设施损坏需要维修和更新、改造的,但依法或者依合同约定应当由供水企业承担的除外;


  7.住宅共有设施设备需要维修和更新、改造的其他情形。


三分之二业主和面积占比表决通过方能划转资金


  《办法》规定,业主委员会成立后,要求划转住宅专项维修资金的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意,并同时对住宅专项维修资金专户管理银行的选定;住宅专项维修资金使用和账目管理办法;确定业主委员会主任为住宅专项维修资金管理责任人的决议;应急维修授权协议书等事项进行表决。


使用维修资金的程序


  住宅专项维修资金划转业主大会管理前,需要使用住宅专项维修资金的,由业主委员会、物业服务企业、售房单位或三分之二以上业主按照以下程序办理:


  (一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案。没有物业服务企业的,成立业主委员会的由业主委员会提出使用方案,未成立业主委员会的由社区居民委员会组织相关业主提出使用方案;使用方案应当包括申请使用专项维修资金的原因,维修和更新、改造部位、费用及组织方式等内容;


  (二)业主委员会或者社区居民委员会应当组织住宅专项维修资金列支范围内专有部分占该范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主对使用方案进行表决,表决前应当将使用方案向住宅专项维修资金列支范围内的业主公示,公示时间不少于7日;


  (三)使用方案通过后,业主委员会或社区居民委员会持住宅专项维修资金使用申请表、相关业主表决结果及其证明、使用方案及预算、施工合同等材料,向房地产行政主管部门提出使用申请;


  (四)房地产行政主管部门自受理之日起3个工作日进行实地察看,对业主委员会和物业服务企业申请的内容进一步核实后给予是否维修的批复。


  (五)业主委员会或社区居民委员会按照使用方案组织有施工资质的施工队伍实施维修和更新、改造工程;


  (六)维修项目竣工之后,房地产行政主管部门、物业服务单位和业主委员会共同验收。


  (七)工程验收合格后,业主委员会或社区居民委员会持下列材料向县市房地产行政主管部门申请拨付维修和更新、改造费用:维修和更新、改造工程验收单;维修和更新、改造工程决算单;维修和更新、改造工程的发票;其他相关材料。


  (八)对验收合格的维修项目,房地产行政主管部门按申请人的要求拨付维修资金。


  住宅专项维修资金划转业主大会管理后,需要使用住宅专项维修资金的,按照下列程序办理:


  (一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案;


  (二)业主大会依法通过使用方案;


  (三)业主委员会持住宅专项维修资金使用备案表、使用方案及预算等有关材料报房地产行政主管部门备案;房地产行政主管部门发现不符合有关法律、法规、规章规定的,应当责令改正;


  (四)业主委员会按照房地产行政主管部门备案的使用方案组织实施维修和更新、改造工程;


  (五)工程竣工后,业主委员会在物业管理区域内公示工程验收意见和维修费用决算情况,并通知专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。


  维修工程符合以下情况之一的,必须委托中介机构进行工程造价审核:


  (一)单项维修工程费用超过10万元;


  (二)一次性使用维修资金总额超过10万元;


  (三)其他依法应当进行项目审价的工程。


维修资金应急使用范围及程序


  发生下列危及房屋使用安全的紧急情况,需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造的,可按照本办法要求启动应急使用住宅专项维修资金:


  (一)屋面防水损坏造成渗漏的;


  (二)电梯故障危及人身安全的;


  (三)住宅水泵损坏导致供水中断的;


  (四)楼体外墙墙面达五分之一以上有脱落危险,危及人身安全的;


  (五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身财产安全的;


  (六)消防系统出现功能障碍,应当对消防设施设备维修、改造的;


  (七)其它需应急使用住宅专项维修资金的。


应急使用住宅专项维修资金必须按以下程序进行:


  (一)告知。发生紧急情形时,业主委员会应当及时在物业管理区域内的显著位置,就住宅专项维修资金用于应急维修情况进行公告。尚未成立业主大会的,由物业服务企业代行公告;无物业服务企业提供服务的,由街道办事处(镇、乡人民政府)进行公告。


  (二)报告。发生第二十九条规定情形时,由物业服务企业立即将情况书面报告物业所在地街道办事处(镇、乡人民政府);无物业服务企业提供物业服务的,由业主委员会或相关业主立即将情况书面报告物业所在地街道办事处(镇、乡人民政府)。涉及电梯、消防设施的,应同时书面报告质量技术监督部门或公安消防部门。


  (三)确认。物业所在地街道办事处(镇、乡人民政府)收到相关报告后,应实地查勘现场,符合规定情形的,立即予以确认。涉及电梯、消防设施的,依法负责监督的质量技术监督部门或公安消防部门收到相关报告后,应及时到实地查勘确认。


  (四)备案申请。物业服务企业、业主委员会或者相关业主向房地产行政主管部门提出住宅专项维修资金应急使用备案申请,并提交以下资料:


  1.街道办事处(镇、乡人民政府)对住宅应急维修必要性的确认证明(或多数业主认可维修的证明材料);


  2.承担住宅应急维修的设计及施工企业、维修单位的资质(资信)情况;


  3.应急使用住宅专项维修资金使用方案;


  4.应急维修工程预算书;


  5.应急维修合同或者施工(安装)承包合同。


  (五)备案。房地产行政主管部门受理备案申请后,应在2个工作日内予以备案。


  (六)首次资金拨付备案后,住宅专项维修资金由房地产行政主管部门代管期间,应在24小时内按规定向申请人或根据申请人与承揽人的约定向施工企业、维修单位划转资金;住宅专项维修资金由业主委员会自行管理的,业主委员会在物业所在地街道办事处(镇、乡人民政府)的指导监督下,依合同约定向施工企业、维修单位划转资金。首次拨付的资金不得超过工程预算金额的60%。


  (七)维修住宅共用部位、共用设施设备维护改造,除街道办事处(镇、乡人民政府)直接组织代修的外,其它情形的由应急使用住宅专项维修资金的申请人组织实施。


  (八)验收应急维修工程竣工后,由申请人组织业主委员会、物业服务企业、维修单位对维修工程进行验收。


  (九)公告申请人在应急维修工程完工后10日内在维修现场公告维修相关情况,并留存公告影像资料:


  1.施工维修单位编制的工程决算报告;


  2.工程量清单计价与工程审价报告;


  3.维修费用(业主)分摊明细表;


  4.其它相关资料。


  (十)维修资金余额拨付。维修工程竣工验收公告后,申请人按照有关要求提供资料申请拨付维修资金余额。施工企业、维修单位对实施的工程依法承担质量保证责任,保修期内出现质量问题的,应依法免费及时修复。


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