天津排污泵价格虚拟社区

【干货】龙湖物业前期介入的主要工作内容

物业那点事儿2020-01-20 12:02:38
(一)设备房设计:


1、中控室
1)中控室和消防控制室合二为一。
2)具备自然采光和通风。
3)位置宜设置在小区相对居中位置。
4)大型社区中控室数量宜设为一个,如必须设为多个时,应设置一个总中控室,其他中控室信号联网至总中控室内。
5)地面采用抗静电地板,天棚轻钢龙骨矿棉板(低于2.6米结构顶)小区出入口数量,配套设施(如会所、幼儿园、泳池等)建造标准,丰要景观设施(如水体)大小,小区安防设施及标准等。
2、配电室、发电机室、大型空调机房
1)配电室、发电机房宜居中设置,控制其数量,但应考虑噪音、电磁、排烟对住户的影响。
2)不应设置在建筑的最底层,必须设置时其房间地面应高出房外300mm以上,或采用更安全的防洪防水措施。
3)其他设备房根据设计,有噪音和震动影响居民的设备房,应远离居民区,或采用减震降噪措施。
4)商业配电室,冷冻站设置独市值班室。
5)通风窗设防鼠网,电梯机房通风窗外设雨棚。
6)配电房、水泵房、中控室进出通道装设防鼠板。
7)强、弱电水井采用通开钥匙。
8.除设计消防通风系统外,设备房应设置排风扇。
9)底楼和正负零以下强、弱电间的进出管沟和桥架除采用防火堵泥封堵外,还应用无机堵泥,对所有缝隙再次密实性封堵,防止因室内外温差形成的结露现象,对设备设施带来的损坏。
3、设备房墙地面
1)地下室设备房墙面1.2米高墙砖,其余墙、顶面采用防潮腻子、防潮涂料。
2)设备房地面均采用普通防滑地砖。
3)有水设备房间设置排水沟及铸铁箅子。
(二)出入口数量确定
1、出入口在满足规划的同时,数量宜偏少。
2、根据小区周边公交港、商业等考虑人行出入口位置,同时方便业主出行及消费,带动商业经营。
3、车库出入口宜直通市政道路,相对集中的别墅区宜与洋房、高层分开;如设置为多个年库宜采用通道相连,尽可能减少小区内设置车库出入口,有条件的按特级车库标准。
4、商业、soho 楼人、车出入口应分开设置,车行出入口同时宜设置在大堂相邻处,避免不好找出入口而导致车不入库。
5、形成收水口的组团大门等应设置截水沟。
(三)生活、建筑垃圾收集点确定
1、与住宅间距合适,应考虑风向因素,一般间距住宅20-30米五右为宜。
2、臭气排放不影响住宅和商业。
3、露天设置时景观作美化处理、同时考虑除渣车的回车场地和高度。
4、根据地域不同特点设置于地下室的,要考虑排风、除渣车的通行。
5、设置照明、清洁水、排水沟,动力电源根据垃圾箱形式需要而定。
6、一般一个项目设置一个垃圾站,有条件宜居中,距项目最远点不宜超过1.5KM,建筑垃圾点一般与生活垃圾站集中设置。
(四)围墙方式的确定
1、围墙尽量顺直,以减少周界安防设施数量。
2、高度不低于2.2米,纵向1.5米范围内无攀爬支撑点。
3、铁艺闱端栏杆中空管型材料壁厚不低于3mm,顶部有矛尖。
4、实体闱端面层不使用浅色材料。
5、不采用强度较低的围网、栅栏等。
(五)人车交通流线的确定
1、宜采用人车分流。
2、车行宜直接进入车库。
3、楼栋与车库设置相连通道。
(六)配套设施的确定,学校、幼儿园、会所、泳池等
1、项目相对集中位置。
2、独立管理,出入口单独向小区外。
3、面向小区外、水电气单独计量。
4、会所宜办理独立产权,商业性质。
(七)物业用房(包括:临时、过渡、永久及售场用房)的确定
1、管理处、客户中心一般合并设置在小区相对集中位置,客户中心设在平街层,面向小区外,有停车条件,客户中心与管理处办公主要房间有自然采光条件;配置专用的装修接待室。
2、工程、绿化、保洁用房考虑服务半径,宜设置在小区相对集中位置,可设置在地下或架空层,根据业态设值班点及保洁间,工程用房与配电室距离不宜太远。
3、保安用房需有采光条件,根据小区面积,可集中或分开设置,数量以1-2个点为宜,对业主影响小,宜设置独立向外的出入通道。
4、过渡性物业用房位置根据实际考虑,但需考虑永久性用房建成之前的管理使用需要。
5、预留自然通风良好,且不影园区观感的库房被服晾晒空间。
(八)保洁间、公共卫牛间、确定
1、公用卫生间
1)高层公寓楼在-层设置。
2)每组团设置。
3)社区商业根据服务半径考虑。
4)商业每层设置一组(考虑服务半径,以120米为宜,平街层不设置)
5)出入口门岗附近无公用卫生间的应在门岗设置卫生间。
6)集中商业除首层外的其他楼层设置卫生间。
2、保洁间
1).高层公寓楼每栋大堂或架空层设置。
2)花园洋房每个组团设置。
3)别墅每组团设置。
4)商业每层设置(考虑服务半径,以120米为宜)。
5)社区商业根据服务半径考虑。
6)面积4平米,设拖布池,5孔插座,照明。
二、施工图设计阶段
(一)土建部分(只针对清水房):
1、车库图纸设计部分建议
1)出入口车道
a)长于10米坡道,设置3道截水沟(入口与环境交界处、中部滴水檐处、底部与车库地坪交界处),雨量较大的地区做适当增加。
b)木坡度≥8%的车道,宜考虑减震、防滑措施;宜采用双组分改性树脂刚玉混合防滑减震材料。
2)车库排水沟
c)排水沟采用混凝土浇筑,高分子合成材料水箅子。
3.管沟防返水
d)与设备房相连的管沟应采用防渗水和返水措施。
4)车库雨污井、提排
e)车采用防臭井盖;提排设置超高水位报警信号到中控室(提排不能设置在业主产权范围内)
f)提排泵坑盖采用轻质材料;必须采用水泥盖的提排井盖应利于方便开启,重量不得超过50kg,且应设置提升着力挂件(或孔)。
g)深度大于1.2米的必须设计爬梯。
5)进出车库挡墙上的管线孔或套管应有效封堵。
6)出入口均应设置带色环的限高杆并配置限高标示;各防火分区卷帘门应设置限高标示(双行道在卷帘门两边均应设置)。
7)关注柱网间车位布置的合理性;(净间距一般在8米左右为宜)。
8)车库排风井宜在公共景观、楼栋山墙,并弱化处理,避免对住户影响。
2、设备房平而布置
1)方便维修及日常保养。
2)配电房位置不影响住宅。
3)重要设备房,如配电室、发电机房、集中空调机房等不宜设置在最底层,必须设置在最底层时,设备房地面应高出房间外300mm--500mm左右。
3、管井及楼层设备间
1)管井及设备间的检修通道应设在公共区域。
2)管井设置排水及防水(楼层内设置保沽取水点的管井墙地面均应作满防水,规避结露现象造成的墙面返潮至户内)。
(二)建筑强电部分:
1、光源选择及控制回路:
1)光源选择及控制见附件。
2)楼道灯具安装距地面应低于3米;
3)公共区域照明灯具,高度宜低于4米,利于维修;
4)红外感应开关(延时时间60~180s可调,感应距离>3米,感应角度115度)
2、发电机电源供电范围:
1)发电机:
h)保障性负荷:普通电梯、排污泵、生活水泵、高层建筑楼梯照明、值班照明、游泳池照明、物管办公室照明、门岗照明、车管系统、保安系统电源、电话机房照明、幼儿园、影院、环境照明容量的50%、部分大型商铺的备用用电,负荷计算时考虑需用系数和同时系数。
i)主力店:主力店应单独设置发电机,供电范围为主力店消防负荷和保障性负荷,发电机容量选择时按最大可能消防负荷和保障负荷的较大值选取。
2)UPS电源:中控室及安防系统满足24小时使用。
3)应急灯盒:设备房设应急灯。
4)发电机与市电的联动:市电停电发电机自动启动、自动投入,市电来后发电机延时3分钟停止。
5)集中商业商铺应急照明电源与备用电源分开设置,双电源转换设置在商铺内。
(三)建筑弱电部分:
3、户内对讲门机:
1)主干线IP到单元/单元进户为总线。
2)信息发布功能。
3)各门岗门机和管理机可以同时呼叫不同单元总线住户。
4)对讲话机断线、短路\断电及数据线路不通时可以在线检测、自诊自检功能。
5)蓄电池满足户内对讲及报警停电后继续使用24小时。
6)信号分支器具有隔离保护功能。
7)对讲分机、信号分支器一个项目预留5套备品备件以满足维修替代使用。
8)系统具备屏蔽住户分机,呼叫管理中心功能。
4、户内报警:
1)软件即时(延时≤2S)显示户内报警信息(如房号、报警类型)并声音提示。
2)报警时弹出户内相关信息。
3)户内报警控制器一键布防、密码撤防,软件并有记录。
4)软件支持报警控制器在线检测(控制器断线、掉电、短路等故障软件即时文字、声音提示)。
5)软件数据自动备份/恢复、报警记录自动覆盖。
5、监控设备:
1)摄像机实时监视(1、4、9、16分割显示),2CIF格式画质录像存储30天。
2)能自动或手动切换,在画面上应有摄像机的编号、地址和时间显示。
3)报警发生时相关监视视频闪烁提示并同时弹出全屏显示。
4)主机支持视频移动侦测、摄像机画面丢失报警。
5)软件支持按时间、通道查询录像信息。
6) 硬盘录像机宜支持全Dl录像格式。
7)支持不少于50台的以太网联网,支持双码流网传。
8)支持各类报警、实时及录像信息上传。
9)在第三方电脑使用播放软件能显示地址和录像时间。
10) 围墙应设置摄像辅助照明,光源安装不能正对摄像机,选用发散光源。
11)中控室监视器选择专业纯平监视器。
6、周界报警:
1)报警时联动打开对应围墙探测灯和弹出对应摄像机画面。
2)围墙高度不宜低于2.2米,技防与物防安装间隙不大于0.4米。
3)软件即时(延时≤2S)显示周界报警信息(报警编号)并声音提示。
4)报警时弹出电子地图信息。
5)软件布\撤防、旁路防区,软件并有记录。
6)软件支持报警模块在线检测(控制器断线、掉电、短路等故障软件即时文字、声音提示)。
7)软件数据自动备份/恢复、报警记录自动覆盖。
(四)给排水部分
1、保洁取水点设置
1)高层住宅首层、顶层及每隔10层设置。
2)SOHO楼首层、顶层及每隔3层设置。
3)写字楼每层设置。
4)花园洋房每单元首层(或负一层)设置。
5)别墅在环境中设置(与绿化取水点合用)。
6)车库每层设置保洁取水点,且端柱立面应贴1.2米×1.2米的瓷砖(100米以内居中设置,大于100米的车库间距60~80米设置,管径不低于20;洋房可以与设置在负一层的楼栋保洁取水点合用)。
7)水泵房、中控室、中央空调机房、屋面冷却塔和湿式报警阀间应在房间内或附近设置保洁取水点。
2、绿化保洁供水路径、分段、点位布置及安装方式建议
1)供水系统采用环网供水,主管管径不低于DN63;每小环网供水系统覆盖景观面积宜在2万平米左右。
2)给水管分级控制,小环网之间应连通并设置阀门。
3)采用成品快速取水阀,快速取水阀前设置球阀;每50米靠路边设置,景观面积20平米以上的绿地应采用喷灌方式。
(五)景观部分
1、水体数量及体量设置
1)水体数量及体量在不影响景观设计效果的前提下,宜少不宜多。
2)水容量大于25立方米应采用循环系统。大于3 0 0M3,设置水泵房、净化设备;回水管应设阀门。
3)大于200M3的水体设置加压设施接入绿化管网,用于绿化浇灌或道路清洁再次利用。
4)水体每级及泵坑底部设排水、排水管设阀门、排水管径考虑排水时间不超过30分钟。
5)泵坑不设在水体内。
6)采用时钟控制,未设置泵房的水体应集中控制,控制箱结合照明控制箱设在门岗处。
2、景观给水设计
1)供水系统采用环网供水,主管管径不低于DN63。
2)给水管分级控制。
3)采用成品快速取水点,每50米靠路边设置;高边坡地带应采用喷灌方式;北方地区均采用自动喷灌。
3、园区排水设计
1)单体建筑排至景观和车库顶板的雨水应有组织排放。
2)车库顶板应有两套组织排水,地表水采用排水沟排放,渗透水(饱和水)采用盲沟或地漏形式排放。
3)道路两边的花池必须做防水和组织排水。
4、游泳池及配套用房布置
1)对外有经营条件,宜与会所集中设置;周边不宜种植易落叶和根须发达的乔灌木植物。
2)深水区与浅水区分开、游泳池与环境采用安全分隔。
3)游泳池设置加压设施接入绿化管网,用于绿化浇灌或道路清洁再次利用。
4) 泳池四周设置痰槽。
5)采用系统吸污。
6)更衣间、淋浴间、更衣柜、足洗池。
三、工程建设阶段:
(一)土建部分(只针对清水房):
1、商业及住宅烟道
1)竖向烟道不能直角转弯。
2)烟道应伸向屋顶高空排放,同时应离住宅距离大于20米。
3) 顶端烟帽设置应利于排烟、具备防雨水进入功能。
4) 经过住宅卧室、客厅等功能房间时,应具有隔热、防漏烟功能。
5)  商业烟道不宜设置在共墙上;宜多竖向烟道,少横向烟道,在裙楼屋面设置坡向截面大的烟道汇集排放。
6)洋房、别墅均设置排烟道。
2、空调机安装位置
1)空调位尺寸满足该房间面积对应功率的常见空调室外机尺寸。
2)装饰百叶正投影间距宜不低于lOcm。(采用其他形式百叶要利于室外机散热排风)
3)空调位附近应设置有组织排放冷凝水的排水系统(应能收纳冬夏季排放的冷凝水),空调机位设置地漏,空调搁板做防水且泛水高度不低于lOcm,向地漏找坡。
4)空调外机位设置不低于两面进出风,排风面与机位同宽。
5.空调机位设计时应考虑在自有使用权范围内出入安装。(增加的侧回风百叶设置为可开启的活动门,方便安装和维修)
6.上海地区靠近公共通道的外机位必须距地2.2米设置。
7. 分体式空调机位的墙面必须采用实心砌体,满足空调外机墙面安装的强度。
8)连接内外机的冷媒管长度控制在3米内,最大不得超过4米;(杭州地区必须控制在3米内)
9)户式中央空调:
a)室外主机宜选择顶排风式的机型,避免侧排风对植物和相邻住户的影响;结构设计时应设计好户内外管线安装通道的预留预埋。
b)室外机位必须设置排水接口。
c)预留主机安装时的运输通道。
d)交付标准安装到位的空调系统,控制器安装在室内。
(二)建筑强电部分:
1、维修、社区活动电源及节日彩灯电源位置及容量
1)维修电源:商场、住宅公共区域、环境按50米间距设置220V 16A五孔检修插座;主出入口、园区干道或业主活动相对集中的广场等处设置节日或园区活动电源,容量大小应根据位置优势来确定,一般为380V 10~30kw。
2)公区电缆不能通过业主私有产权的区域或商铺内;围墙照明线缆敷设及转线井不宜设置在围墙外。
3)公用电缆井不能面向商铺内开门。
4)计量表的标示:应采用防脱落、防掉色的材料制作。
2、建筑光彩照明
1)光彩照明安装位置及方式、容量、控制回路、灯具样式及对客户影响的建议
2)光彩照明不宜安装在外墙上,应安装在屋面女儿墙上,利于维护。
(三)建筑弱电部分:
1、安保人员巡更系统安装:
1)软件实时显示巡更计划执行情况,正常、未到巡更记录(在线巡更)。
2)巡更计划(巡更路线、巡更点、时间可灵活组合)编辑。
3)软件能查询巡更人员的日期、时间、地点、姓名或代号等数据。超时、漏点等非正常信号语音或声光提示,并自动调出非正常信息。
4)软件支持在线巡更点在线检测(巡更点故障软件即时文字、语音提示)。
5)软件数据自动备份/恢复、报警记录自动覆盖。



声明:本微信公众号所载图文除原创外均来自网络,如涉及版权敬请指出,以便我们及时删除或妥善处理,谢谢!




物业管理精品课堂

4月27日北京站《物业管理企业”营改增“应对与税务筹划》实战课程

5月07日长沙站《物业服务精细化管控与标准化管理》实战课程

5月27日广州站《物业内训师特训营》

5月21日南宁站《“互联网+物业“运营管理及物业企业升级发展之路》实战课程

微信 | QQ | 电话:18514035033(同号)孙老师





扫一扫 关注我们吧!


Copyright © 天津排污泵价格虚拟社区@2017