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戴德梁行《XXXX大厦物业管理服务协议》

蓝钻社区2022-06-21 12:11:56

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戴德梁行

XXXX大厦物业管理服务协议


本协议当事人:

物业服务方(以下简称“甲方”):戴德梁行房地产咨询有限公司

物业使用方(以下简称“乙方”):


根据国家及西安市有关物业管理法律、法规的规定,及《『XXXX大厦』物业管理委托服务合同》的约定,本协议甲、乙双方在自愿平等、诚信互利的基础上,对XXXX大厦(        单元)的物业管理事宜进行了充分协商达成一致,特订立本协议以期共同遵守。

第一章   总则

第一条 本协议甲方是『XXXX大厦』开发建设单位委托的物业管理单位,与开发建设单位签署了《『XXXX大厦』物业管理委托服务合同》,甲方是『XXXX大厦』物业管理的惟一合法单位。

第二条 本协议乙方是『XXXX大厦』(        单元)的使用者,乙方是XXXX大厦(         单元)的合法使用单位,也是其使用区域内的管理责任者。

第三条 基本情况

一、坐落位置:

二、物业名称:『XXXX大厦』

三、使用区域:XXXX大厦(        单元),建筑面积      ㎡。(以上为暂定面积,以本大厦开发商提供的测量局最终测量评定报告为准)

第四条 甲方对『XXXX大厦』的整体物业管理事务履行法定权利和义务;乙方对其使用区域履行法定权利和义务,并对其使用区域的内部管理、日常管理事务享受管理权利和承担管理义务。


第二章   物业管理的服务内容

第五条 甲方的物业管理服务内容

一、   大厦公共部位的维修、养护和管理,包括:

1、  主体承重结构部位,如基础、柱、梁、楼板、内外承重墙体、屋顶等;

2、  户外墙面、塔楼大堂、及各楼层门厅、公共走廊通道、消防楼梯。

3、  机电设备用房,如高低压配电房、备用发电机房、水泵房、天燃气减压站和表房、消防监控室、治安监控室、弱电机房、强弱电管线井。

二、    服务区域内的公共设施设备的维修、养护、运行和管理,包括:

1、 共用的上下水管道、落水管、蓄水池、水箱、加压水泵、排污泵、化粪池、污水沟渠、雨水沟、窨井、天线、避雷设施;

2、 供配电系统、网络系统,非专用的(客、货)电梯、供电线路、照明、通讯线路、标识系统、、抽风排烟系统、消防及安全监控系统。

三、  服务区域内的公共环境卫生的维护和管理,包括:

1、 大厦公共部位、公共区域环境及环卫设施的清洁;

2、 大厦公共区域的绿化维护。

四、  服务区域内的公共秩序的维护和管理,包括:

1、 大厦公共区域内的正常作业秩序维护;

2、 配合乙方使用区域内发生突发事件的处理;

3、 协助属地公安机关维持本大厦公共区域内的社会治安秩序;

4、 协助属地公安机关对本大厦内紧急突发事件的处理。

五、  服务区域内的交通秩序与车辆停放管理,包括:

1、 对进入本大厦服务区域内的机动车辆和非机动车辆进行疏导和定点停放;

2、 对进入本大厦地下停车场的机动车辆和非机动车进行有偿停车管理,并制定车辆进出、停放管理制度。

六、  大厦的装饰装修管理,包括:

1、  制定大厦装修装饰管理制度,并对装饰装修进行监督检查;

2、  协助乙方办理物业管理处相关装修手续。

七、大厦的消防安全管理,包括:

1、  大厦消防系统的正常运行、维护与保养;

2、  制定大厦消防应急预案及大厦消防设施设备运行、维护、管理制度;

3、  监督乙方使用区域内的消防设备设施的运行、维护、使用和管理状况。

八、,包括:

1、 、维护与保养;

2、 、维护、管理制度;

3、 、维护、使用管理状况。

九、其它

1、  管理与大厦物业管理相关的工程技术图纸资料、业主/使用人档案;

2、  根据市场原则,针对大厦业主/使用人的特殊要求,提供咨询、商务、家政、有偿停车等专项特约服务。

第六条  乙方使用区域的管理内容

一、使用区域内的房屋维护与管理,包括:

1、  内部地面、墙体、天花板装修装饰的维修、养护;

2、  使用区域内设备间,如电话程控交换机、适配器等。

二、   使用区域内的公共秩序管理,包括:

1、  配合甲方管理区域内突发事件的处理;

2、  协助属地公安机关对使用区域内紧急突发事件的处理。

三、   使用区域内消防安全管理,包括:

1、 在遵守甲方制定的消防管理制度的前提下,与甲方签订《安全消防责任书》(见附件),并对由于乙方管理疏漏导致的消防安全事故承担最终责任;

2、 确保消防系统无改动、无移位、无遮挡、无缺损,没有破坏与大厦消防系统的整体性和联动性,具有可随时启动运行的能力;

3、 接受甲方及政府主管业务部门的消防业务指导与监督检查,对不符合要求事项,应按甲方或政府主管业务部门的要求进行整改直至达到相应要求;

4、 制定使用区域内的消防应急预案,但不能与甲方制定的大厦消防应急预案相冲突。


第三章   物业管理的服务质量

第七条 甲方的物业管理服务质量

一、   大厦公共部位、公共设施设备的维修、养护和管理

1、 有计划、有步骤地开展公共部位、公共设施设备的维修保养;

2、 公共设施设备实施专人管理,随时保证可正常运行的能力;

3、 大厦外观保持完整无损、清洁卫生。

二、   公共环境卫生的维护和管理

1、 服务区域内派人定时清扫,专人流动保洁;

2、 垃圾定点堆放,定时清运;化粪池定期清掏无堵塞;

3、 布局优美,无枯枝黄叶缺株死苗大面积裸土现象;

4、 定期进行防虫除害工作,每次工作开展之前提前一周公示。

三、   服务区域内公共秩序的维护和管理

1、 人防技防相结合,;

2、 无因管理责任导致的重大治安事件、刑事案件的发生。

四、   服务区域内交通秩序与车辆停放管理

1、 专人管理、适时疏导,定点停放、停放有序;

2、 无因管理责任导致的交通事故发生。

五、   房屋装饰装修管理无乱搭乱建、乱凿乱砸、无施工扰民现象。

六、   消防安全管理

1、 消防设施设备实施专人管理,随时保证可正常运行的能力;

2、 消防监控室24小时无间断值守;

3、 定期举行消防培训与演练,无因管理责任导致的消防事故发生。

七、  

1、 设施设备实施专人管理,在供暖、供冷期内随时保证可正常运行的能力;

2、 供暖期限:每年的11月15日至第二年的3月15日;

3、 供冷期限:每年的5月15日至9月15日;

4、 空调运行时间:8:00——18:00;

5、 特殊情况:在正常供暖或供冷期内乙方要求延时运行空调时,应提前1天书面通知甲方;在非供暖或供冷期内乙方要求开启空调供暖或供冷时,应提前3天书面通知甲方,且单次最低开启时间不能低于4小时(低于4小时的按4小时计算)。乙方在特殊情况下要求运行空调的,应按甲方制定的非正常期间空调开启运行费用标准交纳空调费用。

6、 确保按照设计标准及设备参数,从节约能源角度出发,甲方可根据室外气温变化,随时调整出水口温度,夏季控制空调主机的出水口温度为7-13度之间;冬季控制空调主机的出水口温度为39-55度之间。非甲方原因导致的室内局部温度不适宜,甲方不承担责任。

7、 从节约能源和保证供暖供冷效果的角度出发,甲方应提前于大厦标准服务时间30分钟开启空调主机,同时可提前于大厦标准服务结束时间30分钟关闭空调主机。


第四章   甲乙双方的权利与义务

第八条 甲方的权利与义务

一、   根据有关法律法规及『XXXX大厦』《业主公约》(见附件)的规定,制定有利于大厦管理的物业管理规章制度。

二、   对乙方违反本大厦《业主公约》及相关物业管理制度的行为,可采取劝说、警告、制止、限期整改及经济处罚或上报政府部门等措施,以利于大厦的管理。

三、   依据本协议向乙方收取物业管理费用及相关费用。

四、   采取必要的有力措施以遵守政府对本大厦的管理要求,并有权要求乙方配合这些措施的实施,由此给乙方带来的不便或影响,甲方不承担责任。

五、   有权要求乙方无条件的参与并积极配合甲方组织的消防演练、培训工作。

六、   编制大厦共用部位、公共设施设备、附属建筑物、构筑物的年度维修保养计划和大、中修方案。对涉及乙方使用区内的维修保养计划,甲方应按月度计划提前通知乙方,并要求乙方按双方约定的维保时间和形式进行,乙方应给予配合。

七、   在进入乙方使用区域内开展例行检查或查抄各类仪表读数或对设施设备进行维修保养或监督内部施工工程或对部分进行盘点固定附着物及装置时,应事先与乙方约定工作的时间与方式,乙方应给予配合;但甲方应以不影响乙方正常工作为限,并接受乙方的管理。

八、   当出现紧急维修、突发治安事件、安全事件、人员救护等紧急情况时,甲方有权在通知乙方而未获得乙方许可的前提下直接进入乙方使用区域开展相关工作,乙方应予以理解和配合。

九、 当公共设施设备需要进行正常检修或当收到有关部门的通知,需停止供水、电、气或停止任何设施、设备及提供的服务时,甲方应提前4小时书面告知乙方。如因甲方怠于履行该项职责,而未通知乙方并给乙方造成损失时,甲方应承担赔偿责任。如因政府部门疏于通知或通知不力等非甲方原因导致的停供造成乙方损失的,甲方不承担责任。

十、 由于乙方入驻后装修造成的空调室内温度波动、排水管道堵塞等造成乙方损失的,甲方不承担责任。

第九条 乙方的权利与义务

一、    在享有对使用区域的管理权期间,不得将其作为或局部作为非法或不道德用途,不得在使用区域内的自用部位或隶属大厦公共部位储存易燃、易爆、剧毒等危险品,或进行任何妨碍、侵扰其他业主/使用人的行为。同时,承担其雇员和访客违反大厦管理规定的连带责任。

二、    有权使用本大厦的公共地方和公共设施设备,但须遵守本大厦的相关管理规定和履行相应的义务。

三、    有权向甲方就大厦的物业管理和设备运行的有关问题提出意见建议;但不得以任何方式干涉甲方的正常物业管理活动。

四、    有义务无条件的接受甲方或第三方的消防突击检查。

五、    在广场开展的收费性商业经营项目或活动时,乙方应于该项活动开展之前书面报送甲方,并根据双方的约定及时向甲方缴纳相关费用。否则,甲方有权核查并阻止该项活动的实施,并向乙方追索相应的费用。

六、    遵守本大厦《业主公约》及甲方制定的物业管理规章制度,由于违反相关管理制度,由此对大厦或其它业主/使用人带来影响时,乙方应停止违规行为,并承担由此造成的一切损失。

七、    按时足额向甲方缴纳物业管理服务费、能源费、能源分摊费用及其他费用。

八、    有权对使用区域内部入驻后进行再次装修(统称二次装修),但使用区域内的整体装修方案应符合国家和省市有关规定并执行相关工程标准规范。乙方的二次装修及管理不得违背甲方制订的有关大厦装修的管理规定,同时应向甲方申报备案,并接受甲方的例行检查。乙方因另增设附属设施设备的,应向甲方备案,并按规定经有关政府部门批准后进行。乙方二次装饰装修应无违规,无乱搭乱建、乱凿乱砸、无施工扰民现象。乙方增设的附属设施设备属于乙方所有,其维修由乙方负责。

九、   乙方不得占用、损坏、改变大厦公共设施设备的使用功能。不得切割、损坏、更改、干扰楼宇任何公用部分的水、电、气等供应及排水管道、喉管、电缆、固定装置等设施。因搬迁装修装饰等原因确需合理使用公共部分、公共设施设备的,应事先通知甲方并在约定的期限内恢复原状,造成破坏或损失的,需给予修复或赔偿。

十、   不得在使用区域内安装任何可能产生超过有关环保法规规定限制标准的震动或噪声的设施设备,或超过与使用区域相关的设计荷载或使使用区域易于导致火灾或增加使用区域失火的危险,或改变此使用区域保险率的仪器、机器或设备,或安装任何其他对使用区域有危害或影响其安全的物品。


第五章   相关费用标准及交纳方式

第十条 收费项目及标准

一、    物业管理服务费:按建筑面积每月每平方米RMB 9.93 元计收(收费标准由大业主方根据物业管理预算确认),收费面积       ㎡。

二、    业主/使用人交纳之物业管理费用于大厦日常管理用途,由大厦物业管理处代表大业主方代收各项物业管理服务费用,大厦物业管理处按照酬金形式获得管理利润,物业管理服务各项支出以大业主方确认的成本预算为依据。

三、    物业管理费标准在大业主方确认后,可按本大厦实际管理的变化而进行调整。

四、    物业管理处提供物业行业专用的正式票据。

五、    空调使用费:

1、 每月按建筑面积进行空调能源费分摊,空调运行费用为人民币5.97元/平方米/月;

2、 非正常期间空调开启运行费用标准每小时RMB 748元。

六、    水电能源费:

1、    冷水费:人民币 5元 /吨

2、    热水费:人民币14.38元/吨

3、    电费:人民币1.12 元/度

4、    公共能源费:人民币3.27元/平方米/月

以上能源费按相应供应部门提供的收费标准收取,并按承租面积分摊相应损耗。如遇政府相关部门进行调价,本价格亦同步调整。

七、    停车服务费:

1、 乙方可有偿使用大厦地面及地下一层停车场,须遵守甲方制定的《迈科国际大厦停车场管理规则》之相关规定,车辆停放须服从甲方管理。

2、 地下车库车位使用人应按人民币300元/个/月的标准向甲方交纳车位租用费;地面车位按人民币200元/个/月的标准向甲方交纳车位租用费。临时停车按有关主管部门核定之标准执行。

3、 车位使用人应按人民币180元/个/月的标准向甲方交纳停车管理服务费。

八、    特约服务费:甲方向乙方提供的特约服务,由乙方按甲方公布的收费标准交纳。

九、    物业管理保证金:

1、 本协议签署当日,乙方应向甲方交纳相当于乙方一个月物业管理服务费总额的物业管理保证金,以作为乙方在本协议履行期间遵守大厦物业管理规定的保证。乙方如有违反大厦物业管理规定经过劝告、制止无效时,甲方可按相关规定进行处罚与扣款;物业管理保证金不足以支付乙方应交的处罚扣款时,乙方应另行补足。

2、 当本协议届满或终止时,甲方将无息退还乙方应有的物业管理保证金。

第十一条 费用交纳方式

一、   物业管理服务费由乙方在签订物业管理服务协议时,预缴三个月物业管理费,自第四个月开始每三个月缴纳一次,即预缴下季度物业管理费,缴纳日期为起始月10日内向甲方足额交纳,适逢节假日顺延。

二、   空调使用费及公共能源费由乙方在缴纳物业管理费时,一并同时缴纳,即同时预缴三个月空调使用费和公共能源费。

三、   特约服务费由乙方按甲方要求的交费方式交纳。

四、   上述费用乙方应按时向甲方交纳,如逾期时间在1-10天内,则从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三向甲方缴纳滞纳金;如逾期时间在11-20天内,则从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三缴纳滞纳金;如逾期时间在21-30天内,则从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三缴纳滞纳金;以上费用将累计收取。如逾期时间超过一个月时,则甲方可采取诸如停止供应能源等措施进行催缴,乙方由此造成的损失,甲方不承担任何责任。


第六章   约定事项

第十二条     甲乙双方如发现有可疑人物或事件、隐患时,应及时向对方进行通知。

第十三条     凡不属于乙方使用区域内使用的各类穿越(跨越)乙方使用区域的管道,均由甲方负责维护更新。

第十四条     当属于乙方的客户投诉至甲方时,甲方应给予受理并及时通知乙方和本着“公平、合理”的原则协助乙方处理。

第十五条     本大厦虽设有发电机以供大厦整体停电应急之需,但发电机所供应的仅是大厦内部公共区域的紧急照明、消防系统、安全监控系统及局部电梯用电所需,不供应乙方的经营照明和办公照明;由于大厦紧急停电给予乙方带来不便或损失的,甲方不承担责任。

第十六条 自2007年 6 月 1 日起乙方应按本协议约定的物业管理服务费标准向甲方交纳。


第七章   违约责任

第十七条 甲乙双方任何一方无正当理由提前终止本协议的,应向守约方支付相当于个月的物业管理费总额作为违约金;给对方造成的经济损失超过违约金的,还应给予相应的赔偿。

第十八条 各方存在违反本协议或有关法律法规政策的行为时,除立即停止违章违约行为,并在限期内排除危险、恢复原状或维修更换,或消除影响或恢复名誉等责任外,还应赔偿由此给守约方造成的直接经济损失。如在限期违约方不采取或采取不利以排除危险、恢复原状或维修更换,或消除影响或恢复名誉的措施时,守约方可终止本协议,并要求违约除赔偿由此给守约方直接经济损失,还应双倍支付违约金。

第十九条 因甲方疏于管理,导致本大厦的公共设施设备运行不良造成乙方或第三方的损失时,由甲方承担管理责任并赔偿相应损失。

第二十条 甲方不履行或不完全履行本协议项下的义务给乙方造成经济损失时,甲方承担连带责任。因甲方拒绝或怠于履行物业管理义务的行为影响到乙方的正常工作,虽然乙方向甲方进行了书面催告在合理期限内甲方仍未答复或未给予处理的,乙方可自行修复或处理,有关修复或处理所产生的费用由乙方从应交物业管理费中进行扣除。

第二十一条  如因乙方蓄意或故意或恶意妨碍、阻拦或不配合甲方的维修保养或例行检查等工作,给大厦或甲方或乙方或第三方造成经济损失的,由乙方承担。

第二十二条  因乙方不履行或不完全履行本协议项下的义务或疏于管理,导致其使用区域内的设施设备运行不良给本大厦或相关公共设施设备或甲方或乙方或第三方的造成经济损失时,由乙方承担管理责任并赔偿相应损失。

第二十三条  经政府部门认定为属不可抗力导致的双方或单方不能履行相应义务时,合同双方或单方均不承担违约责任。


第八章   协议期限及变更、终止约定

第二十四条  协议期限:自本协议生效之日起至本大厦业主/使用人选聘第三方物业管理公司正式接管本大厦之日止。

第二十五条  本协议届满前,甲方不再接受委托管理『迈科国际大厦』时,应提前三个月书面通知乙方;或乙方的租赁行为终止时,乙方应提前三个月书面通知甲方;本协议在双方结清相应费用后终止。

第二十六条  本协议届满前,甲乙双方或本协议的某些条款因法规政策而受到影响或不能实施或不能全面实施时,甲乙双方可经协商对本协议进行变更或签署补充条款,以保证本协议的继续履行。


第九章   附则

第二十七条  本协议在履行过程中发生争议时,由双方协商解决;协商不成的,提交西安市仲裁委员会仲裁。

第二十八条  本协议未尽事宜,可由双方约定后签订书面补充协议,补充协议与本协议具有同等法律效力。

第二十九条  为维护公众、业主、使用人的切身利益,在不可预见的情况下,如发生漏电、漏气、火灾、水管爆裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件,甲方因采取紧急措施造成甲方或乙方必要的财产损失时,双方可按有关法律规定处理。

第三十条 因房屋质量、设施设备质量或安装技术等原因造成重大事故的,甲方不承担责任但应作善后处理。产生质量事故的原因和责任,以政府部门的鉴定为准。

第三十一条  本协议所有附件均为本协议的有效组成部分,附件与本协议具有同等法律效力,附件与本协议不一致之处,以附件为准;附件之间不一致的条款,以后签署者为准。

第三十二条  本协议一式贰份,双方各执壹份,具有同等法律效力。

第三十三条  本协议自双方签字之日起生效。

本协议附件:

附件一: 《业主公约》

附件二: 《业主手册》

附件三: 《XXXX大厦停车场管理规则》

附件四: 《XXXX大厦安全消防协议书》

附件五: 《XXXXX大厦楼层单元界定图》


甲方:戴德梁行房地产咨询有限公司

签章:            经办人:    日期:                                           


乙方:

签章:            经办人:               日期:


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(4)~(10)略。

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