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物业物业承接查验标准(参考)

物业服务交流2020-04-08 12:16:30

物业承接查验标准

1、下表所列项目及标准根据国家有关建设工程验收质量规范摘录,供参考,具体事项须与当地事业部联系。

2、各分公司执行时可根据国家现行颁布有效的各相关专业的建设规范、标准及当地法规要求进行细化及修订

一、房屋及附属共用设施

项目

检查标准

屋顶天台

(露台)

隔热层、防水层板缝油膏紧帖,表面无裂缝

天沟落水口畅通,无垃圾,管道完好

地面、扶手无破损、变形、无明显锈蚀

地砖:粘贴牢固、无缺棱掉角,无裂缝损伤,色泽一致,对缝砂浆饱满,线条顺直

屋面、平台坡度适当,檐沟和天沟内没有明显积水

防水层不起皮、不开裂、无空鼓;大雨天后进行渗漏检查

檐口板平整,檐沟落水畅通

天沟内雨水横向落水口,配备平面铸铁篦子,竖向落水口配备半球形铸铁篦子

瓦片表面平整,无破损

女儿墙外墙涂料不脱落、起皮,墙面无破损、缺口

出气口,烟道口顶罩齐备

天台无滞留施工材料、垃圾,无施工污染

屋面

避雷设施

所有接点牢固可靠、无断裂

表面油漆正常,无脱落、锈蚀

公共区域

天花、吊顶

抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷、无脱皮

无裂缝、无霉点、无渗水痕迹,无污渍;接点平整、无间隙

公共区域

墙面

抹灰面平整、涂料均匀、无漏刷、无明显裂缝、无污渍

墙砖面:粘贴牢固、无缺棱掉角,无裂缝损伤,色泽一致,对缝砂浆饱满,线条顺直;

墙壁面:无裂缝、起砂、麻面、无渗水现象

平整度好、无空鼓、无污渍

面层平整,接缝均匀、无损

涂料无掉粉、起皮、漏刷、透底及色差严重现象

墙面砖无缺损,外墙无渗水;干挂花岗岩固定牢固,色调均匀,无破损,拼缝部位用胶密封。

公共区域

地面

毛地面:平整、无裂缝

地砖:粘贴牢固,无缺棱掉角,面层无裂缝、损伤,色泽一致,对缝线顺直,砂浆饱满;

水泥砂浆地面:抹灰平整,压光均匀,无空鼓、无裂缝、无起泡等

散水坡度、宽度合适

公共区域

门窗

开启自如、门窗与墙体连接牢固,无晃动和裂缝

零配件装配齐全,位置准确,无变形

门锁与门连接牢固,开启灵活

通道防火门、木门油漆均匀,门缝线条均匀,不掉角、无变形,插销安装齐全

闭门器安装牢固,调整合适、使用正常

玻璃安装牢固,无轻微晃动现象,玻璃胶缝密实饱满,玻璃无裂缝,无损伤和;划痕,无污染。

对讲门:开启灵活,通话器完好无损,表面无明显的损伤、擦伤、划伤,通话清楚,液晶显示清楚

 

楼梯、扶手、通道

无裂缝,面层无剥落,钢筋无外露

钢筋钢架无锈蚀、无弯曲

安装牢固,无晃动

地面平整无空鼓;防滑地砖、台阶防滑条完好

楼梯扶手安装牢固,铁栏杆的高度(大于1.05米)、间距(小于0.11米)符合规范,无锈蚀

墙面平整清洁,手摸不沾染涂料,粉刷层无脱落

踢脚线上下平行、无破损,与地坪连接拐角的收头完好

楼梯间通风窗灵活,牢固、无损、安全保护栏齐全

木扶手油漆光亮、光滑、无裂缝,金属扶手无焊接毛刺

通道无堆放杂物、门窗玻璃无污染

管道井、强/弱电井门锁统一、开闭正常,内墙刷白,无建筑垃圾,有挡水门坎。

公共区域装修(门厅、楼道、公厕等)工程

检修孔的位置符合检修使用要求

饰面板上灯具、烟感器、喷淋头、风口等设备的位置合理,与饰面板交接处无明显缝隙;

饰面板表面平整,边缘整齐,颜色统一

饰面板没有污垢、裂缝、缺角、翘曲、起皮、色差和图案不完整等,胶合板无脱胶、变色和腐朽;

轻质隔墙的板面与基层(骨架)连接牢固

木装修工程表面光洁、线条顺直,对缝严密,不露钉帽,与基层连接牢固

窗玻璃安装平整,油灰饱满,粘帖牢固

饰面砖、地砖表面洁净,色差小粘帖牢固,无空鼓;阴阳角与线角顺直,无缺棱角。

油漆、刷浆色泽一致,表面无脱皮、漏刷现象

玻璃门地弹簧安装牢固、安全可靠,门锁、把手齐全,间隙合理

玻璃幕墙安装牢固,连接缝密封胶密实

公共区域

电气装置

电表箱安装符合规范,一户一表与房号准确对应,电表有检验合格标签和铅封

弱电(电信、电视及网通、宽带、智能化、消防模块等)其各分支器箱有明显标识,要求上锁;

配电箱、柜的双电源自动切换装置正常使用

井道内的电缆桥架接地线连接可靠,导线的连接牢固、紧密

配电箱:安装牢固,配件齐全,试操作空气开关观察是否正常;开关型号符合设计规定;导线与设计相符;布线规范;开关标识清晰;箱盖油漆均匀无损伤。

公共区域

插座

电器插座:盖板安装牢固,无晃动并紧贴墙面,盖板无损伤,符合“左零右火”安全规定;

电视插座安装稳固,盖板无损坏

电话和计算机插座盖板安装稳固,盖板无损坏

公共区域

接线盒

轻击盖板安装牢固,目视盖板无损坏

用试电笔检查是否接通电,接头胶布缠包完好

公共区域

开关

安装牢固,盖板无损伤

开关灵活,接触良好

公共区域

照明灯具

用木或竹片等轻碰灯具无轻微摇晃、紧贴密封,零配件齐全,灯罩完好无损

打开所有灯具,接通正常

连续开关三次,灯泡(管)无损坏

各类灯具(日光灯、节能灯、应急灯、安全出口指示灯等)、插座等均有产品合格证,且安装整齐、协调,使用正常

红外感应、声控、触摸开关工作正常,面板安装牢固、整齐,无晃动

给排水管网系统

管道安装牢固,位置正确,无渗漏,横管坡度符合设计要求,立管按设计设置检查、清扫口

立管穿越混凝土楼板时宜带止水环的专用套管

立管穿越屋面混凝土层时有预埋套管,套管高出屋面大于50mm,再在其上做防水层

立管垂直度、横管弯曲度、卫生洁具排水管接口的纵横坐标符合规定

连接点或接头的整洁、牢固和密封性

穿越楼板、墙等孔洞的牢固性和密封性

固定和活动支架、吊架、管托等支承件安装位置的正确性和牢固性

伸缩节设置与安装的正确性,伸缩节、螺母挤压密封圈接头预留伸缩量的准确性

给水设备和管网在使用前进行冲洗、消毒,经当地卫生防疫部门检测合格;明装管道有色标,如:消防—红色,煤气—黄色等;寒冷地区露天管道外包保温材料

供水设施

各层水阀调节灵活,无渗漏水,无锈迹

水龙头调节灵活,流水畅通,接头无漏水

排水、排污管道

安装牢固,配件齐全、无破损

主管进行通球试验。从管道顶端放球可直落地面或排污井;

进行排水试验。从各排水口注水,排水畅通无堵塞,楼下无渗水

卫生间

卫生间洁具安装牢固,无破损、无污渍和刮痕

接口密实,无渗漏无锈迹,冲水正常、不堵塞,冲水畅通

地漏安装牢固、排水流畅、无堵塞、无渗漏

明沟暗沟

沟底无断裂,沟壁和底抹灰平整

沟盖板安装平稳、牢固,排水畅通

沙井、检查井

井内无垃圾杂物,进排水畅通,井壁无裂痕

井盖搁置稳固

烟感、温感、喷淋头

安装牢固,无损坏

紧贴楼板天花

分布均匀,无保护死角

巡检信号正常

消火栓、消防箱

油漆均匀,无少刷、漏刷现象

箱门完好,消防带、水枪配套齐全;管道、阀门无渗漏

手持式灭火器压力指示正常,气体灭火系统压力正常

箱门上标识清楚完整,箱门玻璃安装牢固,门锁开启自如

箱内消火栓按扭安装牢固无损坏

楼层手动报警和楼层声光报警

安装牢固无损坏

油漆均匀

盖门装卸灵活

防火卷帘门

导轨安装牢固平整

手动操作运行正常,无异常阻拦

能开启到位

整体外观无破损,无锈蚀

地下车库及人防工程

地面、墙面平整,无起砂,无空鼓,无裂纹,无渗漏、整洁无垃圾

照明设施齐全,开关灵活,照明正常

排水畅通,集水井无杂物、垃圾,排水泵运转正常

地下车库、人防通风设施功能齐全,试运行正常

交通标识布置齐全;车道出、入口标识清楚,油漆均匀

自行车、汽车泊位需划线确定区位,汽车泊位编号清晰醒目

汽车坡道进出口处的减速带配置合理

在适当的位置安装反光透镜,各类停车、行车指引牌子到位

绿化工程

树木无死株、枯枝、无断根

树木树坪基本挺直

树木无病虫害、无药害

图纸与现场苗木规格要符合;按绿化图纸检验,不少株少苗,无病虫害,无死角无杂草

场地平整,无低洼积水

草种适宜,草坪平整、杂草少,无裸露地面、无成片枯黄、无病菌害,无大石块及杂物

绿化水龙头设置合理,有专用手柄控制用水;绿化用水管分布合理,阀门灵活,无漏水,安装稳固;绿化排水系统完善无积水

无雨水管直接排放至绿地的情况

悬挂有相应的树木名牌

市政及附属工程

窨井、化粪池的设置、坡度、管径容量与竣工图纸相符,排水通畅,井盖齐全完好

排水沟、散水沟、落水沟不得有断裂和积水

房屋集中设置信报箱,信箱门锁开启灵活,房号标志清楚、有序,信箱表面无明显的擦碰、划痕、焊点。

楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固、标识清楚

安全岗亭安装牢固,照明、插座、通讯到位,标识清楚

雕塑、小品牢固、完好、安全

招牌、广告牌安装牢固、安全、表面平整光洁

小区道路上的阀门井盖应牢固,且均与地坪标高平齐

接管验收的房屋必须做到工完、料尽、场地清,临时设施、过渡用房和建筑垃圾必须清理完毕。

道路

路面平整,无水泥块、无起砂、断裂

石砌筑整齐、灰缝饱满、无缺角损坏

面层拼砌整齐、平整牢固、无明显裂缝、缺棱少角

小区道路连接房屋入口与主干道路面无积水(排水反坡)、空鼓和断裂;若铺地砖的,不得高低不平、破损或有明显色差等

交通标识线、路牌清楚完好

垃圾房/箱

冲洗水管到位,阀门灵活无漏水,地面和墙面铺设磁砖,并有排水设计

石砌筑房,应满足房屋地面、墙体、外墙要求;进出口门开启灵活、牢固、无锈迹

塑料垃圾桶无破损,不漏水,桶盖完整

标识清楚

围墙

高度不低于2.5米,周围1.5米内无高大可攀爬物,每4米一个构造柱,尖刺排列整齐,间距不大于0.15米

实体围墙:抹灰面平整、涂料均匀、无漏刷、无明显裂缝、无污渍。

铁艺围墙:油漆光亮、光滑、无裂缝,金属无焊接毛刺

二、机电设备及设备房

配电房

开关室清洁、通风

地面刷耐磨油漆(或铺地砖),开关柜前、后铺设橡胶绝缘垫

有应急灯,布置合理

模拟线路图正确,安全标识明晰;(如高压危险等标识牌)

仪表、指示灯工作正常

配备灭火器

安全工具,绝缘鞋、绝缘手套配置齐全

门口设置档鼠板,窗户有防虫网,防止小动物进入室内

高压开关柜

目视柜内无杂物和灰尘

仪表、指示灯工作正常

各母线接点连接牢固

开关完好无损

运行无异常声音

倒闸操作开关灵活有效

变压器

变压器内外清洁无异物

母线、线缆与变压器连接牢固良好

带负荷运行声音正常

仪表、指示灯工作正常

低压配电柜

配电柜内外清洁无尘无异物

母线、电缆线之间接点牢固

各电器开关完好无损

各电器在投入运行后正常运行,无异常声响

仪表、指示灯工作正常

无功补偿柜

柜内外清洁无尘、无异物

母线、电缆线之间接点牢固

各电器开关完好无损

各电器投入运行无异声

补偿器功率因数符合标准要求

仪表、指示灯工作正常

补偿控制器操作正常,相应动作准确无误

电器控制柜

内外清洁,无尘,无异物

各路开关灵活、准确

双电源切换箱开关切换正常

内外标识完整清楚,内附接线图

各线头连接牢固、整齐

主控电缆铜接头压接牢固平稳,无毛刺;固定牢固,无摇晃

室外照明

系统

灯杆、灯罩无破损、无生锈,能全部亮

灯柱安装牢固,柱面油漆均匀

灯具无晃动

时间控制正确,安装牢固

应急灯、安全疏散指示灯

无破损

清洁无尘

各按钮功能正常

蓄电池放电时间大于60分钟

水泵房

地坪排水沟无积水

各类阀门管道接口无渗水漏水,调节灵活

水泵上方顶板适宜部位设置检修吊钩

泵房门锁齐全

泵房通风机运行正常

泵房照明满足工作需要,并配备应急照明灯

泵房地面铺设防滑地砖(或刷耐磨漆),墙面、天花粉刷层完好,无渗漏

水池水箱

蓄水池做满水试验,无渗/漏水现象;不锈钢水箱加盖上锁(或水箱房上锁);交付使用前清洗消毒

内外爬梯无锈蚀现象

浮球阀灵敏可靠;水位计标示明显;溢流水位、极低水位报警灵敏可靠

水箱外观清洁,无锈迹、污迹;进出水路、溢流管路畅通

水泵(包括生活水泵、消防

泵、喷淋泵、稳压泵、排污泵等

外观清洁、标示完好

各机电设备表面油漆完整,无锈蚀

泵体相连法兰口和闸阀口处密封完好且无渗漏;盘根完好且密封;泵体与电机联接可靠,同轴度合乎要求;

电机编号,控制柜标识齐全,开关一一对应,附有原理图

试运行无异常响声;泵体运行温度正常

水泵工作压力平衡,水压无泄漏现象,安装平稳,运行无较大震动

生活水泵低水位停泵控制功能灵敏可靠

消防泵、喷淋泵主备泵切换正常;消防稳压泵根据管网压力变化自动启停

地下室集水井潜污泵无堵塞,止回阀有效、自动/手动控制正常

风机

风机及其连接软管清洁无杂物,机房无杂物,门及锁正常

风机运转稳定、噪音小、振动小

风机与风管连接良好、密封

消防系统(消防系统接管验收,应在安装调试人员的协助下进行)

消防报警控制柜、消防水泵、消防电梯、防排烟风机、防火卷帘、疏散指示照明等消防用电设备电源(包括直流备用电源)的双电源自动切换装置功能试验:切换三次均应正常

火灾探测器(包括手动报警按钮)和火灾报警控制器功能试验:按实际安装数量的5%~10%(不得少于10只),进行模拟火灾响应和故障报警试验,试验时每个功能重复1~2次;

室内消火栓进行以下功能抽验:

A、工作泵、备用泵转换运行1~3次;

B、消控室内操作启停1~3次;

C、消火栓按钮抽检5%~10%;

D、报警阀:打开试验阀排水,检查报警功能是否正常;

E、稳压泵、气压罐:检查系统压力是否正常;检查稳压泵启停是否正常;

F、室外消火栓:安装位置是否与设计相符;按10%抽检消火栓出水压力及出水量。

自动喷淋系统进行以下功能抽检:

A、工作泵、备用泵转换运行1~3次;

B、消控室内操作启停1~3次;

C、水流指示器、信号蝶阀等安装数量的10%~30%进行末端放水试验。

D、报警阀:打开试验阀排水,检查报警功能是否正常。

E:稳压泵、气压罐:检查系统压力是否正常;检查稳压泵启停是否正常;

F、喷淋头:安装位置、产品型号规格符合设计要求;装饰圈齐全、外观清洁。

消防设备:

A、防火卷帘门:手动启停、联动控制试验;检查升降是否平稳、信号返回是否正常;

B、防排烟设备功能试验:手动启停、联动控制试验;检查运行稳定性、噪声、振动、风量等是否正常;排烟阀、防火阀:手动检查机构是否灵活;信号返回是否正常;

C、消防电梯功能检查:进行1~2次人工控制和联动控制功能检查,在消防状态下,应能消除桥箱内操作和桥箱外召唤信号,直返基站。

火灾事故广播应按10%~20%的比例进行以下功能试验:

A、在消防控制室选层广播;

B、与背景音乐共用系统强行切换试验;备用扩音机功能试验。

消防通讯设备通话功能试验:按5%~10%的比例进行抽查。

灭火器:无锈蚀;压力正常;放位置符合要求;有合格证;无过期(生产日期起两年内),重量符合要求。

消防主机:控制柜及操作平台标识齐全、简明;打印机、电脑显示屏工作正常;消控主机柜内外清洁;接线牢固;控制面板各项功能操作灵活、可靠、显示齐全;各项联动操作报警及时可靠。

机房

室内铺静电地板,安装空调;有应急照明灯

通风良好,窗户有防虫网

对讲系统

单元门口机:

1.对监控中心及户内通话及图像传输情况


2.单元门锁具开启情况


3.停电后备用电源使用情况


4.功能及信号是否正常




 

户内对讲主机:

1.对讲主机与单元门口机、监控中心通话及图像监视情况


2.户内防灾系统撤布防和各传感器检测及与监控中心信息传输情况


3.单元门开启情况


4.功能及信号正常



 

监控中心

管理主机:

1.管理主机与各单元门口机的通话、图像监视、开锁情况

2.

1.   管理主机与户内对讲主机的通话情况

3. 午夜管理软件的各项功能运行及记录情况


4. 功能及信号是否正常




 

控制箱:

1.   各控制箱安装位置、固定情况


2.   暗式箱盖(门)是否紧贴墙面,箱体油漆、标识、箱内外清洁、箱盖开闭情况

3.  室外设备是否有必要的防雨措施


 

视频监控系统

电视图象清晰逼真

云台转动,调焦、变倍正常,图像切换正常

摄像镜头覆盖范围调节适当,能清晰识别

按照产品说明和设计,查看夜间效果(能清晰识别)

车道进出口摄像机夜间效果(能识别车牌)

按地理位置顺序编排摄像机地址,

地址详细(以附近参照物为宜),便于寻找

与周界报警有联动的,应调试

硬盘录像机的容量及储存天数(大于15天)

周界报警

布防、撤防正常

设备全部接入

报警信息传输正常

防破坏功能正常

探测灵敏

支架、探头安装牢固

无裸露线

探测器安装无死角

车辆管理

系统

机械部分无锈蚀、无变形、部件齐全

读卡功能灵敏有效,显示正确

道闸启闭灵活,车辆出入联动正确

主机设定、维护、查阅、报表等功能有效

查看夜间抓拍效果

电梯

电梯井底内无积水、杂物、排水口无堵塞,安全装置无松动、生锈

按钮与指示灯正常

电梯应急工具齐全

轿厢与站层水平;轿厢门和站层门之间缝隙符合标准(不大于3.5公分)

轿厢灯、风扇正常;警铃正常,五方对讲系统正常

电梯机房清洁且通风良好;配备空调设备;配备灭火器;有应急照明灯;附有禁止吸烟、突发故障处理和最大负载标志;双电源末端自动切换装置动作可靠

轿厢包装保护,电梯门保护膜完好

井道照明和检修插座正常

电梯启动平稳,无明显漂浮感

运行中无异常声响和震动感

减速停层无明显压迫感

电机与钢丝绳运行平稳,无杂音,表面无划伤、油漆无脱落

手动平层工具完整,钢丝轮显示正确、清晰

游泳池

游泳池:

A、池底平整无障碍,池内无槽沟、台阶;池壁无凌角,池周通道防滑;

B、满水观察无渗漏;

C、设有禁示牌;按要求配备辅助救生器材;

D、照明符合要求(不低于80勒克斯),夜间开设配有应急照明;

E、泳池附近有清洁冲洗水龙头;

F、给水控制及排水设施齐全,有独立计量水表。

G、有明显的水深标识、安全提示。

循环设备:

A、设备资料齐全;

B、循环设备外观清洁,无污迹;

C、循环设备固定可靠,运行正常,无异声,辅助工具齐全;

D、控制设备完好,设独立计量表。

配套用房:

A、设有男、女更衣室、更衣柜、卫生间,淋浴龙头按要求配置;

B、入池前设有消毒浸脚池及强制喷淋头;

C、有严密的隔离设施,确保游泳者从一个通道入场;

D、配套的休闲椅、救生台等符合使用要求。

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